"'급'도 모르면서 땅 투자?"...부동산 투자 전 꼭 알아야 할 '3·7·12' 법칙 뭐길래

 

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2040 서울도시기본계획 속
3도심·7광역·12지역중심
높은 급지 일수록 가치↑
개발 인센티브도 달라 주목
광화문·강남·여의도...최상위 3도심
용산·왕십리·잠실 등...7개 광역중심
동대문·성수·신촌 등...12개 지역중심
'급지'에 따라 다른 고밀화 유도

 

 

여러분 서울 땅에도 이른바 '급'이 있는 거 아십니까 같은 서울 땅이라도 어떤 곳은 급이 높고, 어떤 곳은 급이 낮습니다

도대체 어디서 이런 등급을 매기냐고요? 바로 2040 서울도시기본계획에서입니다 줄여서 2040 서울플랜이라고도 합니다 우리나라 법은 지방자치단체에서 지역을 발전시키기 위한 이 같은 공간계획을 세우라고 하고 있습니다

 

 

 

2040 서울플랜에는 서울의 중심지 체계가 나와 있습니다 중심지는 곧 사람이 많이 모이는 번화한 지역을 뜻합니다 이런 지역을 체계적으로 발전시키면 도시경쟁을 더욱 올릴 수 있습니다 그래서 서울시도 서울을 3개 도심, 7개 광역 중심, 12개 지역 중심으로 나눠 놨습니다 여기에 속하지 못한 나머지 지역은 지구 중심이나 비중심지로 분류됩니다

 

 

급은 도심이 가장 높습니다 순차적으로 내려가 비중심지의 위계가 가장 낮습니다 투자를 하기 전엔 내가 관심 갖고 있는 지역이 어떤 급지에 속하는지 찾아보는 게 좋습니다 보통 급이 높은 곳일수록 개발 호재가 많기 때문입니다 정책적으로 해당 지역을 육성하려고 할 테니까요 당장 지하철역 같은 대중교통시설을 만들 때도 중심지 체계를 고려하곤 합니다 

 

 

도심이란 도시의 중심부란 뜻입니다 상업, 문화, 행정, 교통 기능이 모인 가장 번창한 곳을 일컫습니다 인구가 1000만에 달하는 대도시 서울엔 도심이 3곳에 있습니다 △서울도심 △여의도·영등포 △강남 입니다 서울도심은 광화문 일대를 뜻합니다 조선시대 궁궐과 청와대 등이 위치하고 있습니다 이에 역사 문화를 기반으로 한 국제 문화교류 중심지로 키우는 게 목표입니다 경복궁~광화문 광장~서울역~용산 일대로 이어지는 공간을 국가중심공간으로 관리할 계획이기도 합니다 오래된 건물을 쾌적한 업무·주거 공간으로 바꾸기 위한 사업도 곳곳에서 진행 중입니다

 

 

금융·증권기업이 몰려 있는 여의도·영등포 도심은 국제 디지털금융 중심지가 콘센트입니다 한강을 중심으로 접근성을 높이려는 시도가 계속되어 있습니다 유람선 선착장 서울항을 만드는 게 대표적입니다 여의도~잠실종합운동장을 연결하는 수상교통 리버버스도 조만간 운영될 예정입니다 IT기업이 즐비한 강남 도심은 국제 업무 중심지로 불립니다 테헤란노 주변을 재정비해 업무 기능을 계속 강화할 방침입니다 경부간선도로 지하화로 얻게 된 지상 공간에도 업무·문화 거점을 만들 생각입니다 이 외에도 강남 도심에선 현대차 글로벌비즈니스센터 개발, 영동대로 복합개발, 잠실운동장 일대 개발 등이 추진되고 있습니다

 

 

 

서울은 크게 5개 권역 (동북·서북·서남·동남·도심권)으로 나누기도 합니다 2040 서울플랜에선 각 권역의 거점을 1~2곳 정해 '광역중심'으로 정해뒀습니다 △용산 △청량리· 왕십리 △창동·상계 △상암·수색 △마곡 △가산·대림 △잠실이 그 대상입니다 이 7개 지역이 3개 도심 다음으로 위계가 높습니다 용산은 광화문, 여의도, 강남이란 3도심의 한 중간에 위치해 있습니다 약 50㎡ 규모의 용산정비창 땅이 비어있기도 합니다 현재 이곳을 국제업무지구로 육성해 글로벌·다국적 기업을 유치하려는 계획이 세워지고 있습니다

 

 

동북권에선 청량리·왕십리와 창동·상계 일대가 광영중심의 위상을 갖고 있습니다 청량리·왕십리 일대는 숱한 지하철 노선이 지나는 만큼 철도 물류의 거점으로 육성합니다 창동·상계는 지역 균형 발전 차원에서 바이오·의료·문화 산업을 키우려고 하고 있습니다 서북권에선 상암·수색 일대가 디지털 미디어 산업 기반으로 여겨집니다 마곡과 가산·대림 일대는 서남권 광역중심입니다 두 지역 모두 산업기반이 탄탄한 게 장점입니다 마지막으로 동남권에선 잠실이 광역중시으로 정해져 있습니다 잠실운동장 일대에 국제적 관광, 쇼핑, 전시·컨벤션(MICE) 센터가 조성될 예정입니다

 

 

2040 서울플랜에는 "7개 광역 중심의 교통을 효율적으로 연결하고 일자리 거점이 될 수 있도록 도시계획적 지원을 강화한다"는 내용이 담겨 있기도 합니다 한강이나 지천과 인접한 곳이 많이 때문에 수변 명소로 조성할 방침이기도 합니다 중장기적으로 UAM이나 자율주행 등 미래교통수단의 환승체계를 7개 광역 중심에 확충할 가능성이 높습니다

 

 

광역중심 다음으론 '지역중심'이 12곳에 걸쳐 있습니다 △동대문 △성수 △망우 △미아 △연신내·불광 △신촌 △마포·공덕 △목동 △봉천 △사당·이수 △수서·문정 △천호·길동이 그 주인공입니다 주로 상업·문화·생활 서비스 기능을 갖고 있으면서 지역 고유의 특성을 유지하는 곳들입니다 가령 도심권의 동대문은 여전히 패션산업의 성지로 꼽힙니다 앞으로도 패션과 관광, 문화 산업기능을 더 강화하겠단 게 서울시 입장입니다 동북권의 성수 일대는 최근 스타트업과 IT기업이 몰리는 지역으로 떠오르고 있습니다 트렌디한 상점이 많은 '핫플레이스'로 꼽히기도 합니다

 

 

서북권의 신촌도 마찬가지입니다 연세대, 서강대, 이화여대 등 대학이 물려 있는 곳입니다 서울시는 이에 이곳을 대학 자원을 기반으로 한 창조산업의 거점으로 키울 생각입니자 서남권의 목동은 대표적이 교육 중심지입니다 사당·이수는 수도권 남부지역의 관문도시로서 자리하고 있습니다 이에 광역교통 환승체계를 구축하는 방안이 논의 중입니다

 

 

 

동남권의 수서·문정은 로봇과 IT산업이 특화된 첨단 업무 단지로 육성합니다 현재는 아파트가 많아 주거가능이 위주인데 점차 업무, 상업 기능도 보완하겠는 취지입니다 서울시는 "지역의 고유 기능, 입지 여건, 배후 지역을 고려해 특화 기능을 육성할 것"이라고 밝혔습니다 수도권 광역급행철도(GTX)의 신규 정착역은 이들 지역을 위주로 제안할 예정이기도 합니다

 

 

2040 서울플랜에 3도심, 7광역중심, 12지역중심이란 체계만 나와 있는 건 아닙니다 나머지 지역도 지구 중심이나  비중심지로 정해져 있습니다 지구 중심은 자치구 안의 생활권 중심지를 뜻합니다 주민의 일상생활 편의를 지원하는 공간입니다 이에 생활 SOC를 공급해야 할 때는 지구 중심에 주로 넣고 합니다

 

 

다만 중심지에 비해선 개발을 할 때 정책적 지원이 덜한 편입니다 사실 이번 주제를 중심지 체계로 잡은 것도 서울시가 '급지'에 따라 고밀 개발을 다르게 유도하고 있어서 입니다 급지가 높을수록 용도지역과 용적률 인센티브를 대폭 주고 있는 상황입니다