"여보 , 왜 우린 집만 사면 폭락" 한숨...'꾼'들은 미리 움직인다

 

 

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'꾼'들은 미리 안다?...발빠른 투자적 매수자
강남 3구 1그룹...다음 집값 상승 지역은

 

 

아파트 가격 상승 초입기와 후반기에 시장 참여자들은 어떤 행동을 보일까 또 아파트값 상승 확산은 어떤 단계를 밟아 진행될까 국토연구원이 최근 이와 관련된 연구 보고서를 내놓아 눈길을 끌고 있습니다 제목은 '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책대응 행태 분석 및 평가방안 연구'입니다 가격 상승기 때 부동산 정책에 대해 시장 참여자들이 어떻게 대응하는지 분석하고, 정책 방안을 제시하기 위한 목적입니다

 

 

 

 

분석기간은 아파트값이 급등했던 지난 2016년~2021년입니다 서울 송파 잠실, 경기 화성 동탄·안양 평촌 등 주요 지역 아파트 중개업소 인터뷰를 통해 상승기 때 매도·매수 형태에 대한 자료를 수집 분석했습니다 우선 가격 상승 전반기(초입기)에는 소위 '투자적 매수자'와 '상급지 이동' 수요가 먼저 움직이고 거래량이 증가한다는 설명입니다 가격 상승 기대가 확산되기 전입니다 시장 변화에 '민감한 투자자'들이 적극적으로 매수에 나서고, 이에 맞춰 주거상향 이동 수요가 움직입니다

 

 

보고서에 나온 한 중개업소 인터뷰 내용은 이렇습니다

"상승 초기에는 촉 좋은 사람들이 항상 먼저 움직여요 딱 알고는 와서 집도 제대로 안보고 사시는 분들도 있어요 여러채씩... 거래가 이루지면 이제 사람들이 집값이 움직이나 보다 하고 상급지로 옮기려는 사람, 하급지에서 이리로 이사올 사람, 집 장만 하려는 사람들도 집 보러 다니기 시작해요...그때 거래가 잘되죠"

 

 

즉, 이른바 '투자적 매수자' 혹은 '시장 변화에 민감한 투자자'들이 주요 아파트를 매입하면서 거래도 늘고, 가격은 높아진다는 것이 보고서의 골자입니다 그렇다면 가격 상승기 후반기에는 어떤 형태가 나타날까 시쳇말로 상승장 '끝물'입니다 이때에는 추격매수가 일어나지만 집주인들이 가격을 올리면서 매물을 회수합니다 매도 희망가격은 높아지지만 거래량이 줄어드는 현상이 나타나는 것으로 분석됐습니다 

 

 

실제 데이터도 비슷합니다 거래량과 가격추이를 보면 상승 초·중기에는 거래량 증가와 가격 상승이 동시에 나타나고 있습니다 반면 후반에는 가격은 상승하는 반면 거래량은 줄어듭니다

 

 

"가격 좀 많이 오른다 싶으면 집주인들이 가격을 올려버려요 00억네 내 놓고 살 사람 나와서 전화하면 그 가격엔 안판다고 해요 그러고는 더 높여서 다시 내놓고, 그래서 이런 시기는 거래하나 성사시키기가 너무 어려워요...근데 사람 맘 다 같죠 더 오를 거 같으면 아까워서 못 팔죠"

 

 

 

다음으로 눈여겨 볼 내용이 주택가격 상승이 어떻게 확산되는지입니다 세부적으로 보면 가격 확산은 상급지에서 하급지로 이어집니다 하급지에서 상급지로 확산되는 경우는 거의 없습니다 지역별로는 어떤 모습을 보일까 보고서는 수도권 남부지역을 대상으로 분석했습니다 1그룹은 가장 가격이 먼저 오른 곳입니다 2그룹은 그로부터 1개월 뒤, 3~4그룹은 3개월 이후 가격이 상승한 곳을 말합니다

 

 

경부라인에서는 강남3구(1그룹)가 가장 먼저 가격이 오릅니다 이어 성남 분당(판교·2 그룹)이 오르고 용인 수지·기흥(3그룹), 용인 처임(4그룹) 등의 순으로 매매가격 상승이 확산되는 것으로 조사됐습니다 과천·평촌 라인에서는 강남 3구(1그룹) → 과천·성남·분당구(2그룹) → 안양 동안구(평촌·인덕원, 4그룹) → 군포시(산본, 4그룹) 등이 순입니다

 

 

서남부권역의 경우 강남 3구(1그룹) →양천구 목동·과천시·성남시 분당(2그룹) →  광명시(2그룹) → 영통구(광교, 3그룹) → 시흥시(4그룹) 순서로 확산 패턴이 이뤄진 것으로 분석됐습니다 종합해 보면 1그룹은 강남 3구입니다 2그룹은 양천구, 과천시, 분당구, 광명시 등입니다 주택가격 급등기 가격 상승은 일정한 패턴에 따라 움직인다는 결론을 도출했다는 것이 보고서 내용 가운데 하나입니다

 

 

연구진은 "주택가격 변동의 공간적 확산 패턴이 실제로 매우 정형화돼 나타나고 있다"며 "부동산 시장에서 강남지역을 선도지역으로 하는 주택가격 상승의 공간적 확산 패턴은 시장 참여자들에게 매우 명확하게 인식돼 있다"고 분석했습니다 아울러 주택가격 상승기 양도세 강화는 매물을 감소시켜 오히려 주택 가격을 인상시킨다고 지적했습니다